SDO-lån: Politikerskabt finansiel masseødelæggelse

70 pct. af de danske realkreditobligationer er nu de risikable Særligt Dækkende Obligationer (SDO), viser tal fra Nationalbanken. Lånene har på kun fem år ændret risikoen på det danske obligationsmarked markant. Spørgsmålet er, om regeringen når at rulle udviklingen tilbage, før bankerne står med hatten i hånden og kalder på offentlig bail-out. Og man definitivt har ødelagt det danske realkreditsystem, der i 200 år har fungeret upåklageligt.

Ak ja. Hvem der bare var tilbage i de gode gamle boom-tider for fem år siden. Dengang boligpriserne kun gik opad. Dengang chelsea-traktorer patruljerede gaderne i indre København. Dengang Erik og Anni var velhavende. Før Lehmann. Før nedsmeltningen.

Men ak. Tiderne har ændret sig. De smarte SDO-lån, som den borgerlige regering indførte med rygklap fra Socialdemokraterne og De Radikale i 2007, er nu en tikkende bombe under den danske bank- og realkreditsektor. De faldende boligpriser betyder, at banksektoren skal rejse milliarder af kroner som sikkerhed til investorerne for at dække over de værdier i mursten, der er forsvundet. I en tid, hvor kapitalmarkedet er så frossent som Peblingesøen, er banksektoren i knibe. Ingen har det præcise overblik over, hvor meget kapital sektoren skal rejse, men det er ikke småpenge. Nationalbankdirektør, Niels Bernstein, vurderede i sidste måned, at det drejer sig som 100 mia. kr. Vi andre kan blot følge markedets kollaps i slow-motion fra sidelinjen.

SDOlån

På trods af faresignalerne fortsætter bank- og realkreditinstitutterne med at udstede SDO-lån i hobetal. 7 ud af 10 danske realkreditudstedelser er nu SDO eller SDRO. De traditionelle danske realkreditobligationer (RO) udgør kun 30 pct. Den gammeldags obligationstype er en hastigt uddøende race, og det ændrer risikoprofilen for den finansielle sektor. For SDO blev designet i boom-dagene, hvor boligpriserne gik opad. Nu da luften er gået af boligballonen, kommer skyggesiderne ved de finansielle produkter frem.

Særligt Dårlige Obligationer

SDO’ere er en banebrydende opfindelse på det danske marked. En ny type obligationer, som bankerne kan udstede udenom realkreditinstitutterne, der frem til 2007 havde monopol på udstedelse af obligationer. Obligationerne adskiller sig fra klassiske obligationer på flere punkter, men specielt opgøret med det såkaldte balanceprincip i dansk realkredit er afgørende.

Balanceprincippet betyder, at der bag et boliglån med realkreditobligationer (RO) altid ligger obligationer med samme løbetid. Bag et 30-årigt lån ligger en 30-årig obligation, og bag en 5 pct. rente ligger et 5 pct. afkast. Når en borger vil finansiere et huskøb, får han pengene i hånden af realkreditinstituttet, som sælger obligationer i markedet med den samme rentesats, som boligejeren skal betale. Der er med andre ord balance mellem boligejerens lånebetingelser (rente og løbetid), og de obligationer som investorerne køber. Derfor navnet: Balanceprincippet.

For SDO-lån er balanceprincippet erstattet med det ’overordnede balanceprincip’. Det nye princip bryder med én-til-én modellen. Der er ingen sammenhæng mellem SDO-lånet, og den måde det er finansieret på. For i modsætning til de gammeldags realkreditlån, ligger der bag de nye SDO-lån ikke nødvendigvis en tilsvarende obligation. De 30-årige lån, som banken har solgt til en husejer, behøver ikke at være underbygget af 30-årige obligationer. Bag et lån er der typisk værdipapirer, som finansieres med kortere mellemrum. Det har konsekvenser for forbrugerne og risikoen i realkreditsystemet.

Forbrugervinklen først. For det første er gennemsigtigheden om prisen væk. Ved traditionelle realkreditobligationer kan man tjekke prisen i bidragssatsen, der udregnes som en del af restgælden. Med SDO-lån er omkostningerne, og den indtjening banken har på dig som forbruger, sværere at gennemskue. Banken kan i princippet finansiere SDO-lånet (typisk kaldes de Prioritetslån) med værdipapirer til en langt lavere rente. Det er umuligt for låntageren at gennemskue, hvor meget banken tjener på ham, da der ikke er en kobling mellem lån og obligation. For det andet kan forbrugeren ikke længere tjekke dagskursen på den 30-årige obligation, der ligger bag hans ‘gammeldags’ boliglån, da SDO-lånet ikke er bundet op på en tilsvarende obligation. Overblikket over kursen er væk. For det tredje kan banken tilbyde den ene kunde én rente, og den næste kunde en anden, alt afhængig af hvordan banken bedømmer kundens kreditværdighed. Uagtet at begge låntagere ønsker det samme 30-årige boliglån. Alle er ikke længere lige for vor bankmand.

Den forstærkede risiko knytter sig til det nye likviditetskrav, som er en del af det ’overordnede balanceprincip’. En klassisk obligation er som sådan uafhængig af den løbende markedspris på boligen. Stiger prisen, fint. Falder prisen, fint. Det er boligejerens problem. Så længe han betaler sin termin, er der ingen ko på isen. Sådan er det ikke med SDO/SDRO-udgaven. Falder prisen på den ejendom, der tjener som pant for obligationen, skal udstederen stille med penge for at dække prisforskellen. Investorerne har krav på kontanter som sikkerhed for boligen, der har mistet værdi. Hvis boligen er belånt til loftet, vil selv mindre fald i boligpriserne betyde akutte likviditetsproblemer for de banker og realkreditinstitutter, der har udstedt obligationen. Dagbladet Politiken, der også har søgelyset rettet mod de risikable SDO-lån, brugte følgende regneeksempel: En villa er købt for 5 millioner kr og belånt med 80 pct. SDO-lån. Husets værdi falder til 4 millioner kr. Det resulterer i, at realkreditinstituttet skal stille med 1 million ekstra i kontanter, således at lånet atter udgør 80 pct. af obligationsikkerheden. Det er på grund af dette kapitalkrav, at Bernstein mener, at sektoren vil mangle 100 mia. kr. i 2012.

Det er dybt beklageligt, at politikerne ikke har overført balanceprincippet til de nye obligationstyper. Det er en unik dansk konstruktion, der har båret systemet i 200 år. Uden at det bliver alt for rosenrødt, har princippet sikret gennemskuelighed i markedet, lav risiko i realkreditsystemet og ensartede renter for alle låntagere. Princippet er stadig gældende for de fleste normale realkreditobligationer (RO). Men mange af de nye obligationstyper (SDO/SDRO) benytter det ’overordnede balanceprincip’. Og den type obligationer udgør nu 70 pct. af alle udstedelser.

Hvis boligpriserne fortsætter med at falde, vil det sætte bank- og realkreditsektoren under et voldsomt kapitalpres. I forvejen har danske banker vanskeligt ved at rejse kapital på de internationale finansmarkeder, for ingen står i kø for at låne penge til den næste Amagerbank. Skatteborgerne genkender billedet alt for godt: Banksektoren pressede på for liberaliseringer. Politikerne gav efter. Sektoren tog for sig af retterne. Nu vakler korthuset. Gæt selv hvem der i sidste ende skal redde de skrantende banker..

Hvordan kunne det gå så galt?

Det simple svar er, at politikerne lod sig forføre af de gode tider på boligmarkedet og bankernes lobbyindsats. Boligfest gør blind. Ifølge de partier, der gennemførte forslaget, gjorde de det for at øge konkurrencen på det danske obligationsmarked. Det fremgår af introduktionen til lovforslaget:

”Formålet med forslaget er at øge konkurrencen om finansieringen af fast ejendom og give forbrugerne flere valgmuligheder.” (Introduktion til L199 – Forslag til Lov om Ændring af Love om Finansiel Virksomhed og andre love.)

Men øget konkurrence var kun en del af motivet. Bankerne var interesserede i at snuppe en bid af det attraktive marked for boligfinansiering, og politikerne gav efter uden kamp. For selvom det var regeringen, der skubbede lovgivningen igennem, var oppositionen medgørlig. Socialdemokraterne, De Radikale og Dansk Folkeparti stemte for. SF og Enhedslisten var de eneste, der stemte imod. Frode Sørensen, der var ordfører for Socialdemokraterne på forslaget, kom ikke med én eneste kritisk kommentar i hans ordførertale under lovbehandlingen i 2007. Han var utryg for gennemskueligheden i markedet, set fra forbrugernes synspunkt, men han berørte ikke de grelle finansielle konsekvenser, som et fald i boligpriserne ville medføre. Ej heller balanceprincippets alt for tidlige pension fik et ord med på vejen. SF var den kritiske stemme i oppositionen. Poul Erik Hedebo (SF), der var partiets ordfører, udtalte i forbindelse med behandlingen af lovforslaget:

”Det forslag, vi her behandler om SDO’er, er en gave til Danmarks banker. Det er sådan, at bankerne nu får mulighed for at udstede obligationer, og vi kan se frem til, at det vil underminere de velkendte realkreditobligationer, som vi kender, og som er en meget billig finansieringsform for danske boligejere. De, der ejer bankerne, er dem, der kommer til at score gevinsten,” og han forsatte: ”Produktet, realkreditten, [vil] komme i klemme, og det vil blive minimeret, og derefter vil det forsvinde. Hvis man fremskriver et scenario, så er det nok virkeligheden, fordi det kommer til at stå svagere, og så vil det bliver mindre betydningsfuldt og forsvinde.”

Udtalelsen forekommer nærmest profetisk i dag.

Daværende Økonomi- og Erhvervsminister, Bendt Bendtsen, afviste det i sin ministertale: ”Hr. Poul Henrik Hedeboe siger, at så forsvinder realkreditten. Nej, det tror jeg såmænd ikke den gør.”

Fem år senere ved vi, at jo, det gjorde den såmænd. Nu udgør SDO 70 pct. af obligationsudstedelserne. Intet tyder på, at det bliver mindre. Risikoen, og den kapital som banksektoren skal rejse som alternativ sikkerhed, vil kun vokse i takt med, at boligpriserne falder. Sandheden er, at SDO-lånene har bragt usikkerhed og risiko ind i et realkreditsystem, der fungerede som en velsmurt maskine i 200 år. Nu er markedet blevet ustabilt og vanskeligt at gennemskue for forbrugerne.

Vi skal reetablere den gammeldags obligationsmodel, og jo hurtigere vi afliver SDO-lånene desto bedre. Den nuværende krise er et oplagt tidspunkt. For krisetiden betyder, at bankerne er medgørlige, og hvis boligpriserne fortsætter med at falde, vil de snart skrige efter en redningsvest fra staten. Den skal de få. Men på visse betingelser.

About Magnus Barsøe

Cand.merc fra Copenhagen Business School. Læser en MA i International Journalistik ved City University London. Redaktør og skribent. Twitter @magnusbarsoe

,

Trackbacks/Pingbacks

  1. De tre mest oversete artikler på bloggen | 90mandater.dk - 11. april 2012

    [...] 2. SDO-lån: Politikerskabt finansiel masseødelæggelse (6. Februar). Artiklen handler om de risikable Særligt Dækkende Obligationer (SDO-lån) som VKO sammen med S og R indførte i 2007. Man indførte de nye obligationstyper for at give bankerne en bid af boligkagen, og har de facto ødelagt det danske realkreditsystem, der fungerede upåklageligt i 200 år: ”70 pct. af de danske realkreditobligationer er nu de risikable Særligt Dækkende Obligationer (SDO), viser tal fra Nationalbanken. Lånene har på kun fem år ændret risikoen på det danske obligationsmarked markant. De faldende boligpriser betyder, at banksektoren skal rejse milliarder af kroner som sikkerhed til investorerne for at dække over de værdier i mursten, der er forsvundet. Ingen har det præcise overblik over, hvor meget kapital sektoren skal rejse, men det er ikke småpenge. Nationalbankdirektør, Niels Bernstein, vurderede i sidste måned, at det drejer sig som 100 mia. kr.” Læs hele indlægget her=> [...]

  2. Politikerne skabte gældskrisen | 90mandater.dk - 23. maj 2012

    [...] lagdes i graven. Væk var gennemskueligheden i markedet og ind kom øget risiko, som vi tidligere på bloggen har diskuteret konsekvenserne af. Venstre, Konservative, Socialdemokraterne, De Radikale og Dansk [...]

  3. Danske Banks risikable ædegilde | 90mandater.dk - 26. juli 2012

    [...] Forretningen har fem millioner kunder, 627 filialer i 15 lande og 21.160 fuldtidsansatte.LÆS MERE: SDO-lån: Finansiel masseødelæggelseBanken er nu oppe i en størrelse, hvor den kategoriseres som en ’systemisk bank’, hvilket er en [...]

  4. VK-regeringen: En gældshistorie | 90mandater.dk - 2. juni 2013

    [...] i 1996, og både Socialdemokraterne og Radikale stemte for de afdragsfrie lån i 2003 og de nye risikable obligationslån (SDO-lån) i [...]

Skriv et svar